建て替えか、リフォームか、 岐阜で迷ったら読むページ

絶対に知っておいた方がよい！ 建て替えの結論

すぐに結論が知りたい人もいると思うので、私が伝えたい結論を先にお伝えします。

リフォームが新築建て替えの費用を超えることもある

費用は「本体価格」ではなく、「解体費＋仮住まい＋引越し2回＋諸費用を足した総額」で見てください。解体のコストも高く、いろいろとお金がかかるため、リフォームが新築建て替えの費用を超えることもあります。リフォームはその作業をより丁寧に行う必要があり、かつ、ご自宅に住みながらリフォームとなり、工事が大変で安くならないものです。そのため、大切なことは建て替えとリフォームの両方の金額を算出して決定することです。リフォームで考えているが、実は新築が安いことが分かることがあります。

リフォームは、リフォーム後の再リフォームも必要になる

リフォームは、リフォーム後の再リフォームも必要になります。そのため、建て替えよりもリフォームの方が安いとなった場合でも、再リフォームを繰り返して結局、新築と費用が変わらない、もしくは高くなってしまったという「リフォームの負のスパイラル」にはまってしまうこともあります。リフォームをしても、その家の根本的な構造（耐震性能）や断熱性能は変わりません。構造や断熱性能が良ければ、リフォームでもOKですが、そうでない場合は、ちょくちょくリフォームをすることになって、500万円、また500万円とお金がかかってしまうことがあります。

リフォームでは解決せず、結局建て替えになることも

一度リフォームしたのだから、もったいないと感じてまたリフォームしてしまう、これが人の心理です。しかし、リフォームではその家の根本的な構造（耐震性能）や断熱性能は変わりません。そのため、最終的にリフォームではどうしようもなくなってしまい、新築を建てるしか手段がなくなってしまうこともあります。この業界に長年いますが、「あのときに思い切って新築にしておけばよかった」という声がとても多いことが事実です。

行うリフォームの内容が判断に強く影響を与える

リフォームは、物件の構造がちゃんとしていることを前提に、以下のようなリフォームをすることが理想です。このようなリフォームであれば、迷わずリフォームをお勧めします。

• ・子供が大きくなって部屋数がいらなくなった
• ・子供部屋に壁を1枚入れて、仕切りたい
• ・ライフスタイルの変化に合わせて、和室を洋室に変えたい
• ・空いた部屋を大型のウォークインクローゼットにしたい
• ・老後に備えて室内の段差をなくし、手すりを設置したい

上記のようなものが本当のリフォームであって、「フルリフォーム」＝「ほぼ建て替え」です。あと数年しか住まないなど条件があればリフォームも問題ありません。また、雨漏りなどのように対応に緊急性がある場合は補修で対応の方がコストが良くなります。リフォームの場合は、どんなリフォームをしたいのかを明確にして、コストを考慮して、本当にリフォームでよいか、建て替えがよいかを判断する必要があります。

建て替えの方が時間がかかるわけではない

リフォームと建て替えにおいて、建て替えの場合は仮住まいへの引越しなどが必要になるため、建て替えの方が時間がかかるイメージを持っている人が多いです。しかし、建て替えの場合は、土地から探す新築住宅と違い、土地を探す必要がありません。実際のところ、土地探しに時間がかかることがあるため、新築と建て替えで期間にあまり差はない場合もあります。リフォームの方が時間としてはかかりませんが、「建て替えは特に時間がかかる」というわけではありません。

実際に今のご自宅を見て判断することが確実

建て替えかリフォームか、その結論は、実際に今のご自宅を見て判断することが確実です。むしろ、実際のご自宅を専門家・プロが見ずに判断することはリスクがあります。注文住宅の相談窓口 岐阜では、お客様のご自宅を現地で立ち会って確認をしています。リフォームが適切と判断した場合は、リフォーム業者を同行し、建て替えが適切と判断した場合は解体業者を同行し、より詳細な確認を行います。住宅会社は建て替えを、リフォーム会社はリフォームを一択で勧めてくるものですが、どちらがよいかを中立的な立場で判断をすることが最重要です。

建て替えの費用、全部でいくらか

多くの人がまず知りたいことは「建て替えの費用」です。そして、「土地があるのに、思ったより高い」が建て替えの典型的な誤算です。土地代がかからない代わりに、新築には無い費用が3つ足されます。それは「解体・仮住まい・引越し2回」です。

※木造30坪｜仮住まい6ヶ月間｜2LDK｜1世帯3人家族の場合｜金額はエリアによって変わる｜金額は税別

「30坪・土地あり」の総額の目安

実際に「家 建て替え 費用 30坪 土地あり」と検索されています。この条件の場合、上記の表に基づくと総額1,640万円〜が目安です。しかし、広告ではこれよりも安い「本体◯◯◯万円」という金額を目にすることがあると思います。この金額の差がどこから来るかを、上の表で説明しています。つまり、本来かかる費用が含まれていない価格にすぎないというわけです。

建て替えで使える補助金

「建て替え 補助金」で検索される方が実際にいます。補助金は、年度と市町村で変わるので、最新は相談時にご案内します。

リフォームと建て替え、どっちが得か

この質問には、正直に言うと「誰に聞くかで答えが変わる」という構造の問題があります。リフォーム会社はリフォームと答え、住宅会社は建て替えと答えます。どちらも間違いではなく、自社でできることを勧めているだけです。売らない立場から、判断の基準を全てお見せします。

【落とし穴】リフォームは「開けてみないと分からない」

築40年・50年の家のフルリフォームは、壁や床を開けてから傷みが見つかり、追加費用が積み上がることがあります。「建て替えのほうが安かった」という後悔は、たいていこのパターンです。

逆もあります。解体と仮住まいを足したら、リフォームの1.5倍だったという建て替え側の誤算です。どちらも「総額」で並べて比べないと、正しい判断・選択はできません。私たち注文住宅の相談窓口 岐阜は両方の総額を並べて判断するお手伝いをしています。

「まだ住めるのに、もったいない」への答え

建て替えを調べている方の検索で、費用の次に多いのがこの言葉です。「家 建て替え もったいない」。数字の話ではなく、気持ちの話です。だからこの章は、気持ちに正面から答えます。

もったいなさの正体は、たいてい以下の3つです。どれも自然な感情で、否定するものではありません。

• ①まだ使える物を壊す罪悪感
• ②親が建てた家への愛着
• ③かけた修繕費が無駄になる感覚

今の家への愛着については、自宅の一部分（部材）を新しい家に入れたいという希望を受けるなど、建て替えでも思い出を引き継ぐことは可能です。しかし、依頼する建築会社によって対応の可否は変わるため、ご希望があれば、しっかりと汲み取って、対応できる業者の選定を当店で行っています。

築年数別・現実的な見方

築年数に関わらず、構造・断熱性能を見ないと判断できないものです。そもそもどの会社が建てたかによって、これらは全く違うためです。基準が通る最低限の対応の場合もあります。私は建て替えを売る立場ではないので、「まだ建て替えなくていいと思います」ともお伝えします。実際、ご相談のうちの2割は「今回は見送りましょう」「リフォームをしましょう」という結論です。

2030年から断熱性能に関する基準が大きく変わります。そのため、今、建て替えかリフォームかを検討する際は、その基準を満たしているか、このあたりを理解している人に相談することが大切です。

建て替えの流れ・期間・仮住まい

建て替えが新築と違うのは、いま住んでいる家を出てから完成まで、住む場所が要ることです。全体の流れを先に持っておくと慌てません。

通しで約1年〜1年数ヶ月です。仮住まいの家賃と引越し2回分は、先述の「建て替えの費用、全部でいくらか」をご参照ください。住宅ローンが残っている家の建て替え（残債の扱い・二重ローン）は、FPの領域なのでぜひ当店にご相談ください。仮住まいの手配や建て替え時の荷物の移動をネックに考える人もいますが、仮住まいの手配、荷物を一旦コンテナ倉庫に預けることも相談・支援が可能です。

親の家を、子が建て替える実家の建て替え

親の家を、子が建て替えることもよくあります。実家の建て替えは、家の話とお金の話が絡みます。具体的には以下の内容です。制度の細部は年度で変わるため、詳細は私たちにご相談ください。

• ①親の土地に子がローンを組んで建てる形
• ②資金援助と贈与の扱い
• ③二世帯にするかどうか
• ④相続の前に家族で話しておくこと
• ⑤親子ローンを組んだ場合のメリット・デメリット（贈与税の点）

親子ローンとは

親子ローンとは、親と子が協力して住宅ローンを組む方法の総称です。代表的なのは、以下のような親から子へ返済を引き継ぐ「親子リレーローン」です。

• ・5,000万円の住宅を購入
• ・最初の15年間は親が返済
• ・その後は子が返済を引き継ぐ

主なメリットは、親の年齢だけでは組みにくい長期ローンを利用しやすくなり、毎月の返済額を抑えやすいことです。また、親子の収入を合わせて審査する「収入合算」などを使えば、借入可能額を増やせる場合もあります。

一方で、子も長期間ローンの返済義務を負うため、将来の結婚・転職・自分自身の住宅購入などに影響する可能性があります。

平屋への建て替え

「お子さんが独立して2階を使わなくなった、階段がつらくなってきた。建て替えを機に平屋へ」はシニア世代の定番の選択です。ポイントは以下の3つです。

• ①いまの敷地に平屋が入るか（平屋は同じ延床でも広い土地が要ります）
• ②減築という選択肢もあること
• ③土地を売る、別の場所に建てるという選択肢もあること

当店への相談の結果、今の土地が狭い場合など、土地から買い直したお客様が何名かいます。

岐阜で建て替える前に必ず調べること

法律上、いまの家を壊すと二度と建てられない土地があります。建て替えを考え始めたら、まずここを確認してください。

①接道（古い家ほど要注意）

幅4m以上の道路に2m以上接していない土地は、原則建て替えができません。昔ながらの集落の細い道沿いの家で起きやすく、岐阜の古い市街地・集落は該当が珍しくありません。セットバックで建てられる場合も、敷地が狭くなります。

②市街化調整区域

建て替え自体は認められることが多い区域ですが、要件と手続きがあり、自由に建てられるわけではありません。岐阜は調整区域が広く、実家の建て替えで最初にぶつかりやすい論点です。

③農地・地目

敷地の一部が「田・畑」のままになっている古い家があります。地目が農地のままだと建て替えができず、農地転用の手続きが必要です。相続した土地や昔からの集落の敷地では珍しくないので、登記簿で地目を確認してください。また、建て替えは今の耐震・断熱基準で建て直せる機会でもあります。川に近い土地なら、ハザードマップを見て基礎の高さから考え直せます。

どこに相談するか

建て替えのこと、注文住宅の相談窓口 岐阜にまとめてご相談ください。リフォームか、建て替えるか、見送るか。売らない立場で、総額とご家族の事情から一緒に決めます。私たちは提携1,991社・岐阜と愛知で80社以上から、建て替えの実績が多い会社をお探しします。紹介して終わりではなく、契約後も間取り・インテリア・外構まで完成まで一緒に進めます。相談も紹介もすべて無料です。