その土地、本当に買って大丈夫？ 岐阜で失敗しない土地探しの進め方

絶対に知っておいた方がよい！ 岐阜の土地探しの結論

すぐに結論が知りたい人もいると思うので、私が伝えたい結論を先にお伝えします。

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  土地情報に出ている価格は、その土地にかかる本当の金額ではありません。造成や水道の工事で、1,000万円単位の差が出ることがあります。

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  値段より先に「その土地に希望の家が入るか」を確認してください。「安い土地を買ったのに、建てたい間取りが入らなかった」。これも多い後悔です。

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  資料だけで土地は判断できません。土地の良し悪しが分かる人と、必ず一緒に現地に立ってください。

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  土地が決まる前に、建物の契約をしてはいけません。ただし、検討は土地と建物を同時に進めてください。

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  契約前に、売る側ではない誰かに一度見てもらってください。手付金を払ってからでは戻せません。

土地情報に出ている価格は、その土地にかかる本当の金額ではない

土地探しで最初に見るのは価格だと思います。ただ、そこに出ている価格は、その土地に家を建てられる状態にするまでの金額ではありません。周辺の坪単価が50万円のエリアなら50坪で2,500万円のはずなのに、サイトには1,500万円で出ている。安いのには必ず理由があり、その差は後から出てきます。水道の引き込み、前面道路の工事、盛り土・切土といった造成は、家を建てる前に必要になる費用です。私が見てきた中には、土地を使える状態にするだけで1,000万円かかった土地もありました。相場より200万円安い土地を買って、地盤改良に180万円かかった方もいます。見た目がきれいな土地でも、諸経費がいくらかかるかはまったく別の話です。

資料だけで土地を判断してはいけない

不動産会社から渡される資料に載っているのは、面積・価格・用途地域といった数字だけです。希望の家が入るのか、日当たりはどうか、隣に何が建つのか、どんな方が周りに住んでいるのかは、資料には書かれていません。実際、事前の情報と現地がまるで違っていたことが何度もあります。隣がゴミ屋敷だった、日当たりが悪かった、山のガケに面していた。行かなければ絶対に分かりません。「日当たりが良い」と説明された土地の南隣が、半年後に3階建てになった例もあります。用途地域を調べていれば、事前に分かったことでした。

その現地確認を、本当にやってくれる相手がいない

では、誰に現地を見てもらえばいいのか。ここが一番の問題です。住宅メーカーに聞いても、不動産会社に聞いても、そこまでは答えてくれません。プロと呼ばれる人でも、土地の資料を渡して終わり、現地には行かないというのが実情です。土地を売ることが仕事の人にとって、その土地の弱点を探すことは仕事ではないからです。また、宅建の資格があれば分かるというものでもありません。法律の知識と、その土地に希望の家が建つかどうかの判断は、まったく別のものです。

土地が決まっていないのに、建物の話を進めてはいけない

家づくりは土地から決めるのが基本です。土地が決まらないと、造成費も地盤改良も水道工事も分からず、お金のことが何も見えてこないからです。それにもかかわらず、土地が決まっていない段階で建物の契約に進めようとする会社があります。宅地建物取引業法の上でも、土地が決まっていない状態で家の契約を結ぶことはできません。仮の土地で図面をつくって契約まで進めるグレーな会社も実際にあります。そうなると、あとから土地が決まらずに何ヶ月も止まり、結局やり直しになります。

それでも、土地と建物は「同時に」進めないと予算がズレる

順番として土地が先というだけで、検討そのものは土地と建物を同時に進める必要があります。不動産会社に相談すれば土地を、住宅会社に相談すれば建物を勧められます。どちらも自社の商品を勧めているだけで、両方を足した総額を見てくれる人がいません。この二者が連携しないまま進むと、予算は必ずズレます。予算に見合わない土地を買ってしまい、建てたい家が建てられなくなる。さらに怖いのは、予算そのものを上げられてしまうことです。住宅ローンは、借りられる額と返せる額が違います。

本当に良い土地は、ウェブに出てくる前に決まっている

ウェブに出ている土地情報には限界があります。地元の不動産会社の中で止まっていて、まだ表に出ていない土地が岐阜にはあります。この情報は、地域の不動産会社とのつながりがなければ届きません。土地探しは「どのサイトを見るか」ではなく、「地元の不動産会社と関係を持っている人に相談できるか」で差がつきます。なお、この土地を買うなら外構工事もうちで、という条件が付いていた土地も実際にありました。

土地を押さえられるのは3週間程度。その間に何をするかで決まる

気に入った土地が見つかったら仮押さえをしますが、止められるのは3週間程度です。この間に、複数の住宅会社と打ち合わせをして、その土地に建てる家のプランと金額を出してもらう。そして土地と建物を合わせた総額を確定させてから契約に進む。これができれば、買ってから後悔することはほぼありません。ただ、約3週間で複数社の見積もりをそろえるのは、お一人では現実的に難しいはずです。

良い土地は、迷っている間に売れていく

土地探しではスピードも同じくらい重要です。条件の良い土地は、こちらが迷っている間に他の方が決めてしまいます。「もう一度考えてから」と持ち帰った土地が翌週には無くなっていた、というのは珍しいことではありません。すぐに動けるようにしておくには、住宅ローンの目処を先に付けておくことが欠かせません。いくらまで借りられて、いくらなら無理なく返せるのか。ここが決まっていないと、良い土地が出ても買付を入れる判断ができません。土地を探し始める前に、お金の段取りを済ませておいてください。

坪数別・その土地に何が建つか

「30坪の土地に家は建つのか」「60坪なら平屋にできるのか」。土地を見に行く前に、この表だけ頭に入れてください。これまでの岐阜の土地での実績をお教えします。

※記載の金額は土地と建物の総額（すべてコミコミの価格）です。
※建ぺい率60%・容積率200%の一般的な住宅地を想定した目安です。
※エリア・用途地域によって変わるため、必ず個別に確認してください。

同じ坪数でも、形で入る家が変わります

縦長（うなぎの寝床）

間口が狭いぶん、駐車場の取り方で悩みます。1階を細長く使い、リビングを2階に上げる設計が合うことがあります。

横長

平屋にしやすい形です。ただし南北が浅いと、隣家との距離が近くなり日当たりに影響します。

旗竿地（はたざおち）

安く出ていることが多い形。通路部分は建物を建てられないため、表示の坪数より使える面積は小さくなります。坪単価が安く見える最大の理由がこれです。

「建築条件付き土地」とは何か

土地を探していると必ず出会う言葉です。まず、仕組みから。建築条件付き土地とは、「この土地を買うなら、家はうちで建ててください」という条件が付いた土地のことです。多くの場合、「契約から3ヶ月以内に建物の請負契約を結ぶ」という期限も付きます。土地の売主＝住宅会社であることがほとんどで、土地の利益を薄くして建物で回収する構造になっています。だから土地が安く見えます。

条件付きと条件なし、何が違うか

建築条件付きの土地は「やめたほうがいい」と言われるのはなぜか

結論から申し上げると、建築条件付きが悪いのではなく、比較できないことが問題です。

土地が200万円安くても、建物が300万円高ければ、総額では損をします。しかし、条件付きの場合、その建物価格が適正かどうかを他社と比べる手段がありません。「安い土地を見つけた」と思ったとき、実は判断材料を失っている。これが「やめたほうがいい」と言われる理由です。

その住宅会社の家が本当に気に入っているなら、条件付きでも問題ありません。避けるべきなのは、土地の安さだけで飛びつくことです。

なお、条件を外せる場合もあります。土地代に上乗せして条件解除に応じてもらえるケースがあり、交渉の余地はあります。

岐阜で土地を探すときに、 地元だから言えること

川と水害

岐阜県南部は、長良川・揖斐川・木曽川という3つの大きな川に囲まれた地形です。海抜が低いエリアがあり、ハザードマップの想定浸水深が数メートルに及ぶ地域もあります。

「川から離れているから大丈夫」とは限りません。内水氾濫といって、雨水の排水が追いつかず道路が冠水する地域もあります。市町村のハザードマップで、その番地を必ず確認してください。

地盤と、地盤改良にかかる費用

濃尾平野は全体に軟弱な地盤が多く、地盤改良が必要になるケースが少なくありません。隣のお宅は地盤改良をしていないが、自分たちは必要ということもあります。そのため、周辺の情報を集めることも大切です。

改良費は工法によって幅がありますが、おおよそ50万円〜150万円（※税別、土地による）。

この費用は土地の価格に含まれていません。土地を決める前に、周辺の地盤データから当たりを付けておくべきです。こちらの支援もさせていただくことができます。

市街化調整区域という落とし穴

相場よりはっきり安い土地に出会ったら、市街化調整区域かどうかを疑ってください。原則として建物を建てられない区域で、条件を満たせば建てられる場合もありますが、手続きも制約も相当なものになります。

「安い理由が説明できない土地は買わない」、これが鉄則です。中立的な視点でアドバイスをしてくれるプロへの確認が必要になります。

岐阜のエリア別の土地の相場感

参考までに、私たちの対応エリアである、岐阜市／各務原市／大垣市／羽島市／岐南町・笠松町／関市／瑞穂市／可児市／美濃加茂市・坂祝町の坪単価の目安を一覧にします。

土地にかかるお金の全額

「土地代のほかに、結局いくらかかるのか」。ここをぼかす記事が多いので、目安の金額まで書きます。

手付金はいくら用意すればいいか

土地価格の5〜10%が一般的です。1,000万円の土地なら50〜100万円。これは契約時に現金で必要です。住宅ローンが下りる前のタイミングなので、ここで慌てる方が多くいらっしゃいます。

値引き交渉はできるのか

できる場合とできない場合があります。売主が個人で、長く売れ残っている土地なら余地があります。一方、分譲地として売り出されたばかりの土地では、まず動きません。

交渉のタイミングは「買付証明を出すとき」の一度だけです。契約直前に持ち出すと、話がまとまらなくなります。

土地の選び方と優先順位のつけ方

1. 1 希望条件を思いつくまま全部書き出す

   広さ、学区、駅までの距離、日当たり、価格、実家との距離。10個でも20個でも構いません。

2. 2 そのうち「絶対に譲れないもの」を3つだけ選ぶ

   ここが山場です。3つに絞れないうちは、どの土地を見ても決められません。ご夫婦で選んだ3つが違っていたら、まずそこを話し合ってください。

3. 3 予算と突き合わせて、4番目以降を諦める順番を決めておく

   すべてを満たす土地は、まず出てきません。諦める順番を先に決めておくと、良い土地が出たときに即断できます。土地は、迷っている間に売れます。

土地探しから入居までの流れ

土地を買ってから住み始めるまで、およそ1年〜1年半。全体像を先に持っておくと、慌てずに進められます。

注意していただきたいのは、「4.契約」と「5.決済」のあいだです。ここで住宅ローンの本審査が通らないと、手付金を失うことがあります。ローンの目処を立ててから買付を出すのが安全です。

土地を探す上でおぼえておきたい用語集

この記事で挙げた不安、 注文住宅の相談窓口 岐阜が全て引き受けます

私たちは土地も家も売りません。だから「この土地はやめましょう」と言えます。売る側にいた20年で、それが言えなかった場面を何度も見てきました。